金融改革正當時,甲寫投資風向標 開發商動態

甘房網資訊中心 / / 2019-07-01
矗立于城市間,鱗次櫛比的寫字樓,往往構成了一座城市的天際線。

 矗立于城市間,鱗次櫛比的寫字樓,往往構成了一座城市的天際線。這些遍布城市的寫字樓,同樣也是衡量一個城市發展程度的不二指標。它們代表了一個區域乃至一個城市的經濟與繁華,有些更成為了一個城市的標志。當寫字樓從城市地標發展成為商辦投資的最優選擇,關于寫字樓所蘊含的價值,便有了全新的解讀答案。

長期以來,辦公樓市場都被視作經濟的"晴雨表",從辦公樓市場需求的變化幾乎可以直接判斷當前經濟情勢下的新寵兒是誰。不難發現,一線城市辦公樓市場受外資金融機構新成立或擴張需求的影響已經開始顯現,同時以TMT(科技、媒體、通信)及金融科技為代表的內資獨角獸企業持續呈現強勁擴張勢頭,靈活辦公空間相繼快速布局。部分二、三線城市的寫字樓市場由于供應增力疊加經濟下行情況不容樂觀,呈現兩極分化的現象。

新增供應疊加經濟下行,短期供需失衡

作為新晉二線城市的蘭州,寫字樓市場由于新項目上市,新增供應增加疊加經濟下行及銀根收緊導至短期供需失衡。但蘭州高端寫字樓空置率不高,且租金維持在較高的水平。目前,蘭州市城關區內,寫字樓租金在100元/㎡以上的寫字樓有13個,其中超過120元/㎡的寫字樓有5個,城關區甲級寫字樓月租金達到92元/㎡,寫字樓投資回報率在7%左右,保持了較高租金回報。這主要是因為蘭州經濟發展滯后于全國大部份二三線城市,寫字樓開發起步較晚,近期雖然新增加了部份寫字樓開發,但數量不多,高端寫字樓仍有廣闊的市場前景!

蘭州市近5年寫字樓租金漲幅狀況

經濟下行探底回升,激發甲寫需求增長

隨著經濟下行探底,國家不斷深化改革開放的步伐,刺激企業向更高更精更尖的領域探索與發展,中國制造有望進一步實現向"中國智造"的轉變,突出表現在產業結構的升級,第三產業占比不斷提升,諸如金融、科技、互聯網等企業迅猛增加,使得寫字樓的租賃需求率快速增加,這也導致了全國多地寫字樓的租金呈現上漲趨勢。毋庸置疑,在如此高的需求之下,寫字樓的投資回報率自是不會走低,投資寫字樓也成為了市場選擇趨勢。

此外,減息降稅等眾多利好政策的出臺落實,長遠地激發企業良性成長,刺激甲寫需求市場。同時,全球降息趨勢,貨幣政策放松,經濟趨穩回升可期!意味著中國新一輪經濟上升周期或將到來,蘭州辦公樓市場也將增加更多需求。蘭州寫字樓市場將迎來新的時代!

金融制度改革,甲寫紅利凸顯

6月17日,中國證監會和英國金融行為監管局發布聯合公告,原則批準上海證券交易所和倫敦證券交易所開展滬倫通業務,滬倫通正式啟動。同時,中國證監會表示,堅定不移推進資本市場改革開放,促進我國資本市場健康發展。

滬港通、深港通、滬倫通逐步實現,我國資本市場逐步開放。隨著國家金融制度改革深化,股票發行注冊制改革是我國證券市場發展的方向,實行注冊制將為中國的實體經濟提供更大的助力,中小企業融資將更為便利,為中小企業發展插上騰飛的翅膀。寬松的市場準入規則之下,蘭州作為經濟發展滯后的地區將會或得更多的資金支持,蘭州的中小企業將獲得更上市融資機會。而良好的企業形象勢必可少的上市條件,這使得大批實力企業尋求蘭州高端寫字樓,刺激蘭州寫字樓市場需求增加。

以金融開放相關政策對上海浦東辦公樓市場的影響為例,自2006年允許外資銀行進入我國金融產業以來,2009年批準上海建設國際金融中心、2013年上海設立全國首個自貿區,以及2018年最新的一系列金融開放提速政策均推動浦東辦公樓需求的急速增長。近10年來上海浦東甲級辦公樓累計吸納量增長了2.5倍,尤其是在私募/股權、融資租賃、互聯網金融、汽車金融等細分領域,影響更為直接和顯著。

相較于上海浦東,目前,蘭州寫字樓正是抄底的最佳時機。隨著中國金融制度的不斷改革,寫字樓需求紅利期到來,屆時,蘭州寫字樓需求上漲,從而使得辦公樓業主獲得更多議價權,展望未來蘭州辦公樓市場,租金走勢有望穩中有升,高端寫字樓的價格也將大幅提升,寫字樓也將成為蘭州資產投資的避風港!

絲路黃金節點,企業布局重地

蘭州市是西北重鎮與全國性核心交通樞紐區,處在“絲綢之路經濟帶”的中聯點,作為一帶一路之上的黃金節點城市,蘭州擁有著無可比擬的地理位置優勢。《政府工作報告》在2018年主要任務中明確提出:“加快建設‘一帶一路’戰略平臺。”蘭州作為西部區域性政治經濟文化中心,未來將會有更多的物流、人流、資金流在此聚集,隨著國家政策扶持力度的加大,在新一輪開發開放中,蘭州必將發揮后發優勢,未來,更多實力企業、獨角獸企業、技術型人才將會落地蘭州。

新時代下,蘭州辦公樓市場將迎來更多機遇,需求主題將進一步向創新和服務切換。尤其在新興需求的支撐之下,蘭州寫字樓市場呈現出部分平穩、部分加快的趨勢。

稀缺決定價值,中心鑄就財富

如今,隨著城市化進程的加快,蘭州城市中心新增土地已處于極度稀缺的狀態,率先進入存量房時代,然而受蘭州“兩山夾一河”的地形限制,蘭州城市整體布局只能沿河道東西布局,其中東西長度約32千米,而南北寬度僅有約5千米,狹長的城市布局,導致蘭州城區可建設的土地非常稀缺。

類比同樣寸土寸金的香港,香港面積1104.43平方公里,其中核心區域中環每月307美元/平方尺(約合2763元人民幣/㎡)全球月租金排名第一!由此可見,市區土地稀缺的城市寫字樓租金可獲得更高的溢價,核心區域的寫字樓更為企業帶來可觀的固定資產的增值收益!蘭州城區面積僅221平方公里,受地形的限制,城市核心區域的土地更是稀缺。稀缺決定價值,這鑄就了蘭州核心區域的寫字樓物業租金將遠遠高于其他區域。

城市的形態會決定城市的道路網格局。蘭州的主干道路是五條東西向的道路,長度都超過30千米,但是城市東西部的人們來往,都需要通過這五條主干道路通行,所以東西向交通壓力巨大,交通擁堵嚴重,城市運行效率不高。交通條件的限制,也致使中心城區土地價值上漲。如今,隨著蘭州地鐵1號線的開通,交通的限制會相對的減弱,但地鐵沿線的物業價值,將會進一步攀升。

未來,核心區域,便捷的交通,地鐵沿線物業,將是更多獨角獸企業、上市企業、世界500強企業的選擇寫字樓的主要條件。例如蘭州核心區域,地鐵旁的東湖廣場·財智中心,未來的租金價值,無可限量!

形象決定高度,地標前景可期

據戴德梁行調查數據顯示,中國超高層建筑水平高于在相應細分市場的甲級寫字樓區域租金23.6%,即高于全市甲級寫字樓平均租金37.0%,在北京、上海、深圳、廣州都有案例可以證明,超高層建筑、地標性建筑回報比較穩定,比周邊平均租金高很多。其中的用戶也以國內外行業領先的服務機構為主力租戶,如金融、咨詢以及傳統的世界500強企業等。

高端的商務形象、超5A智能的硬件設施、周邊商業及酒店的配套,擁有這些硬件條件的地標性的寫字樓建筑將會成為蘭州未來寫字樓市場上的香餑餑。

蘭州城市新中心的東湖廣場·財智中心項目,178米城東商務地標,刷新城市商務天際,以良好的形象昭示性,凝聚城市資源,傳承城市精神文明。東湖廣場·財智中心周邊瑞德大道、南昌路、南河道三條主干道環伺,同時蘭州地鐵1、2號線在側,交通便捷,升值有保障,是資產配置的避風港。項目周邊瑞德摩爾、王府井百貨、萬商國際三大老牌商圈拱衛,又有東湖廣場泛藝術體驗MALL、五星級開元名都酒店綜合體配套,是未來實力企業入住蘭州的商務首選之地。

責任編輯:馬清真

1.甘房網遵循行業規范,任何轉載的稿件都會明確標注作者和來源;2.甘房網的原創文章,請轉載時務必注明文章作者和"來源:甘房網",不尊重原創的行為甘房網或將追究責任;3.作者投稿可能會甘房網網編輯修改或補充。


閱讀延展